“稳楼市”再加力：房票制扩围激活旧改市场

　　本报记者 陈 潇

　　“拆迁改造不要安置房，要房票。”近期 ，在多个城市的拆迁安置过程中
，房票成为居民关注的焦点 。

　　与传统的实物安置不同，手持房票 ，居民可直接在各地政策允许范围内的售楼处购置新房
，省去了安置房建设漫长的等待期
。眼下，这一政策正在各地迅速落地。有的地区居民手持房票连夜选购房屋 ，带动楼盘一夜清盘；有的地区楼市活跃度因推出房票而明显回升，城中村改造进程也随之提速 。

　　据中指研究院不完全统计
，2024年以来，超100城（区）鼓励采用房票安置方式对拆迁安置户实施安置
。“房票安置+城中村改造 ”模式落地 ，楼市是否被激活？该政策对数万亿元市场空间的城市更新领域会发挥什么作用？近期
，《证券日报》记者深入房票先行城市郑州进行调研，并与房企 、分析师等交流 ，探寻房票如何对“稳楼市
”形成加持力
，以及房票制度的实践路径与突破口。

　　郑州样本：

　　房票制抓住去库存“秘钥”

　　“房票安置 ”模式并非一开始就被广泛接受 。作为2024年首批较大规模试点该模式的城市，郑州率先迈出探索步伐 ，为这一安置方式提供市场实操经验。

　　自房地产市场进入深度转型期以来
，郑州楼市面临两大问题：一是商品住房库存压力较大，部分区域的商品房去化周期曾一度超过两年；二是城中村改造中安置房建设慢
、回迁周期长 ，群众改善居住条件的诉求难以得到及时满足
。由这两大问题引发的连锁反应
，制约着城市更新与房地产市场的良性循环。

　　在此背景下，郑州将房票安置作为破解困局的关键抓手 。2024年10月底开始 ，郑州市多个区域大规模落地房票政策
。时隔几个月后，《证券日报》记者奔赴郑州进行实地调研。

　　在调研过程中
，《证券日报》记者发现，与一些城市将房票用于住房“以旧换新
”或人才房购置不同 ，郑州将政策重点聚焦于拆迁安置 。

　　郑州市住房保障和房地产管理局相关工作人员向《证券日报》记者表示
，郑州的房票安置主要围绕三个核心环节展开：首先，居民依据拆迁协议获得房票额度；其次 ，凭票在相应的售楼处选购房源；最后
，由政府向开发企业兑付相应的房票金额
。

　　这一机制的关键转变，在于市场化安置方式能“跑通” ，由过去政府统建安置房转向居民自主购房
，契合市场逻辑，也契合郑州现实需求 ，释放出巨大的发展潜力。

　　深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城 ”）是参与房票安置的企业之一 。在2024年10月底房票制度实施后
，该公司旗下项目中原华侨城一周内去化超500套
。

　　“在预订高峰期，我们动用了华侨城整个城市公司的力量支援 ，确保签约有条不紊进行。”该项目相关负责人向《证券日报》记者表示，截至2024年12月底
，所有完成签约的首批房票房源，政府已完成兑付 ，公司累计回款金额超2亿元 。房票安置政策
，也进一步增强了企业对郑州市场的信心
。

　　从几家当地区域性房企旗下项目的反馈来看，房票制度对市场的支撑力度非常明显。比如 ，正商家和宽境、凯田秀水湾等多个定向安置项目在短时间内实现“清盘
”
，越来越多的楼盘宣布支持房票购房 。房票政策从最初的局部试点，逐步扩大至整个城市 ，实现由“爆发式需求”向“系统性去库存 ”转变。

　　“那阵子感觉像回到了楼市的高峰期
。
”一位郑州房地产经纪人告诉记者
，“村民连夜排队签约，售楼处里座椅不够 ，选房区人头攒动
，有些客户甚至凌晨赶来抢占位置。”

　　彼时，《证券日报》记者走访郑州多个售楼处发现 ，许多项目已基本售罄，售楼大厅内摆放着大量敲碎的“成交彩蛋 ”
，门前停有多辆大巴车用于接送客户 。“即便第二批房票还未发放，但也有客户提前交定金锁定房源
。
”一位销售人员向《证券日报》记者透露 ，公司楼盘一周内售出超120套新房
，其中约九成为使用房票的购房客户。

　　房票制度对楼市去库存也形成了实质性影响 。

　　2025年郑州市《政府工作报告》在“2024年工作回顾”中提及，“创新推出电子‘房票’ ，解决安置任务230万平方米 、带动商品房销售98万平方米
，困扰我市10多年的拆迁安置任务大头落地 ”
。

　　另据最新公开数据，从2024年10月底启动房票安置以来截至2025年1月9日 ，郑州已累计核发2.37万张房票
、共计150亿元。

　　更重要的是
，2024年8月份至12月份，郑州市商品房销售面积实现了环比“五连增
” ，除了大环境回暖之外
，房票安置政策功不可没 。以当年11月份为例，郑州通过房票安置签约商品房超过2700套 ，占全市当月成交量的三成以上
。

　　楼市库存下降之际，市场预期亦逐步回稳
，企业拿地信心明显回升。2025年2月份，郑州迎来“蛇年首拍” ，一宗住宅用地经过255轮竞价
，以87.5%的溢价率成交，刷新市内七区（不含东区）楼面价纪录 ，成为房票政策带动市场回稳的一大注脚 。

　　范围扩容：

　　房票模式辐射超百城

　　从实践结果来看
，郑州的房票安置政策已基本“跑通 ”，初步形成了可复制、可推广的政策模式 ，为全国提供了有力样本
。据统计
，当前房票模式已经在全国百余个城市落地实施。

　　在政策持续扩围的趋势下，一线城市亦加快步伐 。今年3月份 ，深圳市住建局印发的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》提出
，“建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径
”。至此 ，北京 、上海、广州
、深圳四个一线城市均已启动房票制度，标志着该政策进入更大范围的落地与探索阶段
。

　　目前
，各地推进房票安置政策的进度不一。郑州、厦门等地已基本“跑通”该模式，房票安置进入常态化阶段 ，兑付机制逐步完善 。例如
，厦门自2024年10月份启动房票新政以来截至2025年2月底，累计开票金额66.4亿元 ，撬动购房金额100.3亿元
，去化面积31.7万平方米，约占同期新建商品房销售面积四成
。

　　杭州 、柳州等地目前正围绕选房激励和适用范围等细节 ，持续优化政策设计。杭州已于今年发放首张房票
，柳州则在今年一季度将可选房源扩展至9000套，并对在6个月内使用完房票的居民给予5%的面额现金奖励 ，提升吸引力 。

　　广州
、南京等地统筹布局
，持续扩大房票适用范围
。以广州为例，从荔湾区率先发放首批房票 ，到天河区推出“跨区通用 ”房票，再到如今房票可以购买全市新房
，政策路径日益清晰。南京也在近期加快推进步伐，今年3月31日 ，南京宣布将既有库存商品房全面纳入“房票超市”
，同时加大金融支持，推行“全城通兑
”及“电子房票” ，提高房票的适用范围与便捷度 。

　　房票政策不断扩围之际
，资金兑付的及时性上升为市场新焦点
。记者在多地采访了解到，现房销售情况下 ，目前多个城市房票兑付周期在3个月之内
，政府在兑付流程与周期控制方面已建立较为成熟的机制。

　　“一般来说，保障房票兑付的核心资金来源为拆迁土地的出让收益 。同时 ，各地也在积极争取专项资金支持
，包括城中村改造专项借款等
。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，部分城市还通过发行闲置土地专项债等方式 ，拓宽融资渠道，以增强政策的持续执行力与覆盖面。

　　政策不断完善
，支持机制逐步健全，房票正走出“试验区
” ，进入更多城市城中村改造的“主战场” 。

　　破冰突围：

　　助力化解旧改难题

　　2025年
，为持续用力推动房地产市场止跌回稳，住房和城乡建设部将加力实施城中村和危旧房改造 ，推进货币化安置
，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。这意味着，不少待改造规模较大的城市 ，在2025年将按下“加速键 ”
。

　　长期以来
，城中村改造面临多重挑战。其一，地方政府需负担动辄数亿元的安置房建设费用 ，改造压力不小；其二
，房企受制于流动性压力，投资能力下降 ，旧改项目陷入“拆得慢、建不快
”的滞缓局面；其三，拆迁居民存在数年以上的安置等待期
，期间费用以及安置房交付等问题，都需要解决 。

　　如何加快拆迁安置进度 ，又能兼顾居民权益 、开发商利润
、政府财政？眼下
，房票正成为改变这一局面的关键抓手，将在城中村改造中发挥更大的作用
。

　　一方面 ，房票提升了安置效率。相较于安置房动辄数年的建设周期
，房票让居民得以快速选房入住，显著缩短了过渡期时间；另一方面 ，房票回款预期明确、兑付流程规范
，不少陷入资金困难的城中村旧改项目得以重新启动，提升了整体保交楼进度和企业信心 。

　　“核心城市的城中村改造 ，常常因为土地资源有限 、拆迁困难
、沉淀资金过高而无法大规模推进
。房票安置模式可引导居民购房实现异地安置
，降低对原地回迁的依赖，释放更多土地资源用于开发。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示 ，这也是多地致力于打破房票使用区域性限制的重要动因 。

　　“推动城中村改造，不仅能够提升土地利用效率
，还能释放出大量优质住宅用地，为更多‘好房子’的落地创造条件
。 ”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示 ，“房票+城中村改造
”模式开始大面积铺开
，也成为推动增量市场发展的新模式。

　　“未来，城中村和危旧房改造规模和力度都会加大 。各地可将货币化安置与房票制度结合、将收购存量商品房作为安置房与城中村改造结合
。”中指院政策研究总监陈文静对《证券日报》记者表示 ，这或在2025年新房销售中发挥实质性带动作用
，成为促进新房销售止跌回稳的关键举措。

　　展望后市，用好房票制度“金点子 ” ，对房地产行业和房企来讲
，无疑是巨大的商机，亦有望推动行业加快向新发展模式过渡 。